房地产企业战略定位模式-凯发网

　　结合房地产行业的主要特征分析， 分洗出房地产行业要从三个模型出发，产品、区域、价值链三个维度的创建。

　　1.区域：根据区域市场分析，结合自身资源优势，更终确定区域布局。

　　2.产品：根据目标客户群的分析，结合自身资源的优势，确定业务形式的组合，形成产品线规划。

　　3.价值链：根据利润判断池，外部条件，关键成功因素和其他行业判断因素，对主要相关环节进行动态战略评估，更后确定权衡取舍，然后将自身资源整合到 把握房地产价值链的核心环节。

　　一、产品和综合区域分析

　　从区域和产品两个维度看，结合房地产行业现状，一般而言存在三种扩张路径。

　　1. 聚焦产品，扩张区域

　　（1）优点：享受产品复制带来的规模经济;

　　（2）缺点：由于土地机会有限，市场扩张;

　　（3）典型企业：星河湾，碧桂园，仁恒/金河，华侨城，南京浪狮

　　2.产品和市场扩张平衡

　　（1）优势：兼顾产品再生产，注重城市规模经济，轻松把握土地机遇

　　（2）缺点：当企业规模小时，形成主要产品线和基础城市并不容易。

　　（3）典型企业：万科，中海，金地，浙江绿城

　　3.重点领域，多格式开发

　　（1）优势：享受专注于同一城市带来的规模经济

　　（2）缺点：为了掌握土地机会，有必要开发各种产品。

　　（3）典型企业：龙湖，珠海华发，栖霞建设，河津泰富，杭州滨江

　　二、区域分析

　　当资产规模和产能积累达到一定水平时，房地产开发商将面临三个战略选择：国家、多区域、区域，一般来说，房地产开发商的销售规模将超过50万平方米，原区域市场没有足够的空间来开拓新的市场空间。

　　1.向外看，看看这个国家

　　（1）战略目标：全国市场，民族品牌

　　（2）典型代表：万科

　　（3）操作风险：异地市场巨大，投资高，回报高，风险高

　　2.向外看，多区域

　　（1）战略目标：2-3个核心区域，区域强势品牌，区域市场者

　　（2）典型代表：熔盛发展

　　（3）操作风险：场外市场的操作风险增加

　　3.向内看，单一区域

　　（1）战略目标：区域强势品牌，区域市场者

　　（2）典型代表：河南建业

　　（3）操作风险：熟悉当地操作环境，风险可控性高; 但可能会限制企业扩张的速度

　　三、产品分析

　　产品分析应以目标客户的购买力和需求，明确的价值主张为指导，并更终确定所提供的产品和服务，在这个阶段，房地产行业的产品类型主要包括住宅房地产和商业房地产，近年来，随着社会的进步和国民经济的发展，它进一步扩展了各种新兴的房地产类型，如旅游房地产和养老金房地产。

　　1.住宅房地产经营策略

　　随着国家宏观调控政策和房地产市场的变化，企业获得土地增值的空间减少，资本成本增加，产品增值将成为主要的利润来源，产品增加值的增加主要通过产品溢价和成本控制来实现，在目标集聚和产品差异化的基础上，我们将通过产品线规划加强总成本领先，实现产品复制，这是市场上大小型住房企业应对竞争日益激烈的环境的现实选择。

　　2. 商业地产经营策略

　　随商业地产等级不同而不同，一般可划分为四个等级：

　　（1） 城市综合体

　　（2）写字楼、购物中心、步行街、酒店、公寓、专业市场等

　　（3）大型社区集中型商业

　　四、价值链分析

　　从价值链的维度看，结合房地产行业现状，一般而言存在三种模式。

　　单一价值链

　　房地产开发类型：作为一流的土地开发商，纯房地产开发类型已成为政府职能的一部分，全面实施“签名悬挂”，它在市场导向的房地产开发商中越来越少，逐渐退出主流。

　　2.有限的价值链整合

　　房地产开发类型：全面参与，关键控制; 依赖组织资源，需要投入相对较多的人力资源。

　　3.完整的价值链

　　综合经营类型：整合房地产开发和房地产开发两大增值模式。 由于房地产开发数量较少，模式相应减少。--